前回、「大型モール(RSC)の売場が画一化されていて面白くない」と書いた。これはおそらくRSCの資産を流動化させているのが原因だと思う。
個人的なことだが、マイカルを退社後、所謂PM会社(プロパティマネジメント)の役員をしていた。PMとは、簡単に言うとオーナーに変わって商業施設を運営管理することが主な仕事になる。そのオーナーは不動産業や金融業が多い。そしてそのオーナーは商業施設を金融商品として扱う。つまり商業施設の価値が上がれば、利益に結び付く。SCを 株として考えると、SCの価値が上がる(収益が上がる)と株の値段が上がる。売れば売却益が出る。つまり次につなげるため、できるだけ投資など大きなリスクは冒さないという構造がある。
イオンモールもイオンリートで保有している物件やSPC(特定目的会社)のスキームなどで流動化させている物件が大部分ではないかと思われる。つまり、小売業ではなくオーナーから受託しているPM業としての企業になってしまっている。そうなると、基本的にはフィービジネスになるので要員は増やせない。さらに金融業への細かなレポーティングが必要になる。小売とは違う言葉も多い。人数が少なく、レポーティングが増えれば、当然現場感は減っていく。話はそれるが、先日の熊本地震の被害も、PM業であるイオンモールの少人数でのSC管理に無理があったのではないかとこのブログには書いた。
イオンモールの物件の所有者がイオンであれば、小売業としての考え方が中心になり小売業として位置付けるが、所有者が金融系や不動産系であればなかなか小売業の理屈は通じない。ましてや大きな投資をするとすれば、細かな現実的な数字の組み立てと説明が必要になる。小売業は得意でも、違う土俵の尺度とは大きく違ってくる。つまり、リスクに関してのジャッジの比重が大きくなるということだ。
ここに現状のRSCの問題がある。履歴があるテナントの羅列になり、標準化が進む要因になっている。感覚よりも数字が優先され、数字(賃料等条件)でのテナント配置の力が強くなる。当然新しいテナント導入には高い壁ができる。賃料や出店場所の優遇はできない。興味ある店を探してきても、ハードルが高ければ、リーシングの努力もしなくなる。かつて、独立系のデベロッパーのリーシングを請け負ったとき、地元の有名なセレクト店の出店を進めたことがある。安い賃料だったがそのテナントの存在価値を理解してオーナーが承諾してくれた。結果、そのテナント導入がいろんな意味でプラス効果となった。これは希少な例で、小売業以外からのPM請負であれば、おそらくこういう思い切った決定は難しい。
諸経費もその予算に沿った運営になる。前回書いた画一的なバーゲンの状況も標準化がもたらしたものだと思う。当然イレギュラーを嫌う。さらに上述したレポーティング業務に時間をとられ本来のテナントとのリレーションが弱くなる。小売業を経営している時、いろんな商業施設で不思議に思っていた「モールスタッフが店内に見当たらない」理由はここにある。
商業施設が、金融業や不動産業の監督下になると、リスクをできるだけ抑えるようになり、小売業の面白さがなくなってくる。RSCも、もともと「タヌキが出るような場所」の開発から始まった。普通に考えればリスクは大きい。「ユニクロ」に大きな面積を任せて安い歩率で契約することも当初はリスクを持った決断だったと思う。
新しい企画を立ち上げるときには、当然リスクはついてくる。それがなくなってくれば新鮮なものは生まれない。そこに現状の「面白くなくなったRSC」の問題があるのではないだろうか。
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