月: 2024年6月

見たい映画があり近隣では浦和美園のイオンシネマしか上映してなかったので行って来た。車で３０分かかるので映画のタイミングでしか行く物件ではないのだが、またまた表題の物件について書くことを、ご容赦願いたい。

本当に潜在能力を感じるモールで、前回記したように交通の便もよく、行くたびに都市化が進んでいるように感じる。微妙な問題だが旧浦和市民をうまく取り込めれば、レイクタウンやコクーン、大宮駅前とは一線を画すことができるのではないかと思う。

今春、大改装を実施したようだが、収益が合わなかったのか、投資金額が抑えられていたのか、中途半端な改装になっている。物件のポテンシャルを誰も認識してないのかなと思う。この物件は都市型のRSCとして意識すべきだと思う。

まず、モールのグランドフロアのテナントの棚卸ができてない。契約期間の問題もあり移設はできにくかったのかもしれないが、誰かが腹をくくればできるはずだ。２階以上で展開すべきショップがそのままになっている。逆にその移設ができてないから上層階にまだ空床があり、上層階の魅力が上がってこない。ここでは具体的に記さないが、都市型のららぽーとなら間違いなく１階にはないテナントが多数あり、そのテナントがそのままになっている。

さらにユニクロ、GUを外部棟にするなら、ユニクロではなく外部棟のグレード感を上げてみることもできたはずだ（セレクトショップなどの誘致）。極論でいうと、モール棟での出店がユニクロと合意できないなら、イオンGMSの２階を渡せばよかったのではないか。（駐車棟とつながっているので出店メリットは大きい。）

イオン（GMS）の２階、３階だが、果たして合格点なのだろうか？前回改装した時（？）、感じたのだが、坪売りや効率がイオン内基準で想定されており、専門店や他の競合との基準とかなりかけ離れている気がした。つまりイオンではクリアされていても一般の土俵では全く戦えないのではないかということだ。「トップバリュコレクション」として改装されていたが、平場感をなくし立体感を見せただけで、商品のセグメントは変わっていない。以前より取引先との協業スペース（量販店販売員付きブランド）を大きめにとって自主MDの売場を小さくして効率を上げようとしているが、おそらく大きな変化はないように思う。イオンの平場から、次の「ユニクロ」「GU」「無印良品」を作るべきステップとして改装するべきだと考えるのだが、そういう話し合いの結果がこの改装なのだろうかと思う。この売場ならやはりGMSの非食品（特に衣料服飾品）はいらない。

店舗数が多くなると、個店、個のSCの位置づけが見えにくくなる。特にイオンのように上場企業になればコンプライアンスの問題もあり、責任者は同じ部署（SC）に長く駐在できない。そのSCを一番わかっているのはSCの責任者であり、本部のスタッフではない。 SCに思い入れをどれだけ持てるかで、物件の価値は変化する。SCの数も多く、責任者も在籍時の数字しか考えないと 、思い切った店舗戦略をとれないのかなと思う。

どこでも一緒のイオンモールと「ららぽーと」の差はそこにあるのかもしれない。

■今日のBGM・・・「トノバン」見てきた。このアルバムは学生時代大きなインパクトがあった。

改装した大型モールを見に行ったり、遠距離でなかなか行けないモールのフロアマップを見ていると、今まで衣料品の店が大型化していると感じていたが、生活雑貨の店も確実に大型化している。

従来から大型だった家電は超大型化している。100円均一、300円均一も大型化し、ダイソーやキャンドゥも大型パターンがあるし、スリーコインズもスリーコインズプラスとして大型化を図っている。住居品でもニトリとニトリデコホームと規模分けしているし、ファッションのアダストリアもラコレで大型化を図っている。従来からの無印良品、ハンズ、プラザ、フランフランワンズも大型化しているし、リビングハウスやアクタスなど家具＆雑貨も出店が多い。服飾雑貨ととらえると、ＡＢＣマートも、インナーのチュチュアンナもグランデとして大型化している。

お客様にとって、商品量が多く選びやすくなっており、メリットもありそうだが、明らかにモールの店舗数が減ることで、いろんな店を見て回る楽しみがなくなってきており、大味なモールになっている感が強い。

このゾーンはイオンモールにとってはキーテナントのイオン（GMS）の受け持ちゾーンであり、ここまで大型テナントを導入するのであれば、GMSの食品以外のフロアは全く必要性がなくなってくる。昔イオンのリーシング担当者に「イオンでできないことをやってください。できないなら出店できません。」と言われたことを思い出す。イオンでできることをテナントがレベルアップしている。

このテナントの大型化はデベロッパー側のリーシングの難しさにつながっており、それにより以前に書いたように、デベロッパーとしての賃料収入は間違いなくダウンしてくる。小型店舗（50坪以下）での坪当たり賃料（固定）が、大型化されることで歩率になり、坪当たり単価は大幅に下がり、共益費も徴収できても坪単価は大幅に減る。共用部負担金なども徴収できないし、販促費も想定以下の契約になる。つまりデベロッパーの収益率は低くなる。逆に、大型化したテナントの坪当たりコストは相当に減る。

やはり「わざわざ」買いに行くべきテナントと、できるだけ多く選べる「単品量（SKU）」を持ったテナントが混在するのが大型SCの魅力であり、テナントの大型化だけでは魅力が増すとはいえない。そして、いよいよGMSはいらなくなっている。

■恒例の日経全面広告

6月6日の日経新聞１面に標記の記事が掲載された。26年ぶりで、要因は人手不足と資材高騰との内容になっている。当面は投資を改装に振り向け、既存施設の売上を底上げするとのことだ。

このブログでも再三指摘しているが、現状のイオンモールには多くの期待はできないし、完全にマンネリ化しており、面白い物件の出店はない。既存物件もどんどん魅力がなくなっている。特にコロナ以降収益志向が強いのか、新しいチャレンジがない。

最近の国内の新店について振り返ると、2023年豊川が最新の出店になる。フロアマップを見る限り、リーシングには苦労している。特に3階は携帯ショップやその他業種、催事出店も多く、３階への集客は少ないと聞く。2022年の土岐はネットを見ると「退店が相次ぐ」とある。ジアウトレット北九州もオープンから催事空床が目立ち、好調という情報は全くない。2021年の白山は地元のセレクトとツタヤがポイントとなっていて、従来のイオンモールラインアップはすべて導入されており、一番充実したSCだがやはり商圏規模を見ても3層は必要なく、3階は間違いなく苦しいフロアになっている。川口は完全にオーバーストアのところに出店したSCで既存のイオンモール（旧ダイヤモンドシティ　キャラ）と車で10分くらいのところにある。既存モールとのの兼ね合いで最初からショップMDは厳しい状況だった。川口も他のモール同様3階は今後テナントリーシングをしにくいのではないか。

投資コストと収益のつり合いが取れにくくなってきていることは、近年のリーシングを見るとわかる。GMSのイオン（イオンリテール）の家賃がどのレベルかわからないが、あの衣料や住居品で専門店レベルの売上や利益は出ているとは思えず、GMSのイオンが決算上収益を出しているのであれば、モールの家賃はおそらく優遇されている。イオンモールとしてGMSの家賃アップを求めるべきで、できないのであれば、食品以外の面積を返上してもらうべきだ。近年のイオンモールで無駄な3階をなくすことで、建築コストは減らせるし、非食品のGMSにテナントを入れることで収益も安定する。

中国の市場も厳しくなってきているし、不動産事業のイオンモールとしては、店子であるGMSをどうするかが大きな課題になってくることは間違いない。

■今日のショット　※伊豆、富士山1周してきた。この写真は外国人に人気の神社。富士山は雲に隠れていたが、観光客は９５％外国人。

近隣のSCで将来的にRSCとして残っていくのは、「ららぽーと富士見」「コクーン」と「イオンモール浦和美園」ではないかと思う。（レイクタウンは30ｋｍ圏なので除外。）

映画ついでに買い物に行くのだが、やはりららぽーとが一番魅力はある。商業面積はららぽーと８万㎡、コクーン7.8万㎡、浦和美園6.2万㎡、売上は、ららぽーとが490億、コクーンが390億、浦和美園が300億くらいではないかと思う。おそらく「ららぽーと」と「コクーン」の一騎打ちかもしれないが、今後の成長余力は浦和美園が大きいような気がしている。

浦和美園は近年開発が進んでおり、レイクタウンのあおりを受けてはいるが、今後のプラス要素は大きい。浦和美園が起点の埼玉高速鉄道は地下鉄南北線とつながっており、都内の四谷まで乗り換えなしで45分であり、埼玉スタジアムの恩恵も大きい。大学病院の計画もある。 現状は浦和市街地方面からは新見沼大橋1.4ｋｍで150円の有料道路が便利だが（ほとんど迂回している）、あと数年で無料になる。無料になれば浦和市街地方面からも集客は増える。

しかしながら、イオンモールとららぽーとにはテナントＭＤで大きな差が出ている。もともとイオンモール物件でなくイオンリテール物件であったことも大きな原因だが、近年そのリーシング力の差は大きい。特にファッションテナントに大きな差が出ている。ららぽーとはベイクルーズやユナイテッドアローズを積極的に取り入れ、アウトドア系も充実させ、大型カテゴリーも抜け目なく導入している。注目ショップも続々と導入しており、大谷選手で話題の「ヒューゴボス」も出店する。イオンモールは春に改装を実施したが、大きな注目テナントはなく、好調テナント、生活雑貨系の大型化による改装のイメージが強い。ブランドへの流れと生活感のあるテナントへの流れはどちらが正解かわからない。トレンドを取り組むか、生活感を強めるかだが、そこでSCの位置づけは大きく変わる。

そもそも商圏的にどう見るかだが、富士見は車20分圏65万人、30分圏160万人と公表されており、浦和美園は商圏人口82万人と記されている。富士見はファミリー層が40％強でシニア層も27％と多いようだ。両SCとも浦和市街地からの集客がポイントになりそうで、富士見は荒川で分断されており、浦和美園は上述した新見沼大橋がネックになっている。どちらにしても比較的若いファミリー層が多い商圏と言える。

両ＳＣで大きな差があるのは、ＧＭＳの有無だが、浦和美園イオンを見る限り、ＧＭＳの「イオン」は食品以外のニーズは非常に弱いと言わざるを得ない。もともとファミリー層の衣料品、生活雑貨はGMSが担うところであって、そのゾーンのテナントを拡大させているのは食品以外のイオン（GMS）のニーズが弱いということになる。レイアウト的に難しいがGMSの２、３階をファミリー衣料、生活雑貨系テナントにして、既存テナントを移設させ、その空いたところに少しトレンド志向のあるテナントを配置したほうが、SCとしては充実するのではないかと思う。やはりもう少し興味を持つようなテナントの導入が必要だと考える。イオンとして効率が低いＧＭＳをそろそろ決断すべきだと思う。

ららぽーとも必ずしも買いやすいとは言えず、「サーキットモール」独特のサブ導線化（どちらか一方しか通らない。）したエリアはやはり魅力がない。さらにイオンモールに比べて都市型のモールであり、出店場所が限られてくるのではないかと思う。実際、比較的郊外のららぽーと（柏の葉や磐田など）は厳しい数字のようだ。近年はSMに「ロピア」などを出店させており、今後はデイリーの客層の変化もでてくるのではないかと思う。

「都市型」のららぽーとと、「地方郊外型」のイオンモールとして今後もすみわけしていくのだろうか？そうなればららぽーとの出店は限られ、大都市近郊のイオンモールの改廃が進みそうだ。

■今日のBGM