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先月末、イオンはイオンモールの完全子会社化を発表した。これによりイオンモールは上場廃止となる。イオンは「建設資材の調達などでグループ規模を効率的かつ効果的に活かす」と発表している。さらに子会社の収益をイオン以外の株主に流出することを防ぐとも説明している。　

このブログでもイオンモールの個性化がどんどん薄れていき、当初大型ショッピングモールとして出店した時のインパクトがだんだん弱くなり、魅力がなくなりつつあると書いている。さて今後はどういう方向になっていくのだろうか？以下、私の今までの経験から個人的な見解として記してみたい。

イオンにはイオンの礎でもある、イオンリテールという会社がある。主にはＧＭＳを運営している祖業である小売業の会社である。しかし、イオンリテールはイオングループの中核企業だが上場はしていない。多数あるイオンモールにはイオンモールのモールとイオンリテールのモールがある。何度か書いているが、自宅近隣のイオンモールでも、イオンモールのモールは川口、川口前川、レイクタウン「kaze」があり、リテールのモールは戸田、与野、浦和美園、レイクタウン「mori」がある。一般のお客様にはわかりにくいが、テナントのグレード感やモールスタッフの対応は違っており、ここではダイアモンドシティの歴史も併せ持つイオンモールのほうがやはり安定感はある。イオンリテールのモールもPM（運営管理）はイオンモールがしているが、決定権はなくスムーズな運営ができていると思わなかった。過去、15店舗以上イオン系のモールに出店したが、イオンリテールのモールはすべて退店した経緯がある。

さて今後考えられることは何か？おそらくイオンリテールのモールはすべてイオンモールが管轄していくと思う。これで、イオンリテールの仕事が明確になり、モールへの投資等もイオンモール主体となり、旧イオンリテールのモールの改善は進む。そしてイオンリテールも投資は主たる業務の小売業に向けられる。これが一番の改善ポイントになる。さらに今後、CSC（コミュニティSC）やNSC（ネイバーフッドSC）は間違いなく注目される。従来のGMSを作り出したように、新しいSCの開発に目を向けていける。古いSCに新しいテナントなどの導入で活性化できるし、特に前述した小型物件の開発も他の子会社と連動できる。

ただ、ここからのイオンモールのモール事業はどうなっていくのか？まず、RSC（郊外大型モール）の理想形からはどんどん離れていくような気がする。現状のイオンモールは間違いなく伸び悩んでいる。2024年2月期の営業利益ではコロナ前の2割強ダウンしている。RSCとしての評価も、明らかに「ららぽーと」に負けている。その最たる理由はGMSのイオンをキーテナントにしていることに起因している。もう大きな面積でGMSをゾーニングする必要はない。すべてカテゴリーキラーで賄える。そしてそのほうが集客もできる。SMでさえイオンリテールでは勝てないかもしれない。つまりイオンリテールの売場（特にGMS）を切り捨てていくことができるかどうかが成功の鍵にはなるが、イオンの方向性を考えると、おそらくそれはできない。つまりRSCとしての進化は、まちがいなくなくなる。

今回のイオンモールの子会社化は「脱RSC」へ進むような気がする。そしてGMS事業は今後も続けていくという意思表示なのかもしれない。

■今日のBGM

今の商業施設を別の角度で分類してみる。嗜好品の比重によって分けてみたい。

最も比重が高いのは、都心部にある百貨店になる。従来の百貨店はもう都心部にしかなく、地方百貨店はこのくくりには入らない。次に都心の専門店中心のビルで駅ビルもこの中に含まれる。ファッションビルがなくなりそのターゲットも取り込むが、ここも都心部に限られてくる。都心以外の地方百貨店で上位ランクのお客様はもう地方では買わず、都心百貨店を利用する。つまり嗜好品を購入する層は大幅に減っている。

RSC（大型モール）は明らかに「ららぽーと」のテナントリーシングが他のモールより上回っている。「ららぽーと」がなく競合が少ない（所謂タヌキが出るような）エリアでは、大型モールの「イオンモール」などが昔の地方百貨店に近い立ち位置になっている。

その他のRSCは従来のGMSやSMと同様、食品と日用品など買い廻り品のニーズが高い客層になっている。RSCのSMの内容次第では強い個性を持つSMより集客力がなく、RSCの吸引力も弱まってきている。RSC内のGMS（例えばイオンモールのイオン）は差別化の要素もすでになくなっているように感じる。

つまり、嗜好品を求める客層は大幅に減り、デイリーユースの客層が大幅に増えている状況にある。

衣料品や生活雑貨の専門店の中には、近年SCの集客に頼らず自社のMDだけで売上を確保できる自信を持った専門店が多く出てきている。つまり、「ルミネ」でなくてもいいし「ららぽーと」でなくてもいい。その商業施設のターゲットでなくても、自社の商品が好きで来店してくれる顧客だけで商売できる、マイペースで出店を考える専門店が増えてきている。

「ユニクロ」は駅ビルの高層階の出店にメリットを感じなければ、駅周辺の路面店に出していくし、「無印」も近年はRSCの一角で規模感が合わなければ、自分の世界観が出せる場所で出店する。特に近年は両社とも「生活感のある顧客層」へもアプローチしている。もともとターゲットがフル客層だし、嗜好品の比重もない。そしてお客様を選ばない。そうなれば、来店頻度が高くデイリー性の高い商材が多いSMなどと共存することも、立地条件の高い都心部への出店と同様のメリットも出てくる。

RSCは一部の施設を除いては、狭商圏化している。駐車規模などのメリットは当然大きいが、利便性は低い。RSC出現まで中心だったGMSなどは、立地と大きさで再注目されるように感じる。リニュアルコストを抑えて、さらに前述してきたような生活感あるテナントミキシングができれば（必ずしもSCでなくてもいい。フリースタンディングでもいい。）十分に活性化できるように思う。そしてそうなれば、そこは、従来のいろんなSCへの出店より、魅力があるように感じる。

「ユニクロ」や「無印」さらに「ニトリ」などがＲＳＣから消えれば、さらにＲＳＣの魅力は弱くなる。そういった客層の幅が広いデイリーユースのテナントを呼び込めれば、RSCよりCSCのほうが魅力的になる。

専門店の出店場所は変化してくる。専門店は現状の既存店の動向に加えて、新規出店の状況を慎重に見定める必要がある。

■今日のBGM

「小売業はお客様を見て品揃えするのか、コンセプトを貫いて品揃えするのか」という内容でブログを書いていたのだが、出店する場所によってやはりＭＤも経費率も変わってくるので文章が止まってしまった。少し出店する商業施設の変化についてまとめてみたい。

まず、駅ビルか郊外の商業施設か路面店に分けて考える。

駅ビルは大都市か地方の中心都市しか売上は望めないだろう。2023年の売上データでは梅田ルクア883億、相鉄ジョイナス643億、ＪＲ博多598億、ルミネ新宿473億、エスト472億など大都市の駅ビルが上位を占めている。当然乗降客が多く、中心地にあるので賃料は高い。通勤客が多いのでキャリア層狙いとなる。そうなると出店するショップは大手アパレル系の直営出店や大手専門店が中心になる。出店コストも高いのでなかなか中小の専門店の出店は厳しく、出店ができても郊外都市の駅ビルしか想定できない。

路面店は大都市の都市部ではお客様が流れるが、郊外に行けばフリー客は少なくなる。わざわざ来店してもらえるような商品の品揃えでなければ、間違いなく成り立たない。さらに店舗イメージを上げなければならないので、内装や什器には金がかかる。近年は幹線道路沿いに、ユーズド系の大型店舗も見られる。

郊外の商業施設は敷地面積5万坪以上のRSC（リージョナルSC）と1.5万坪～5万坪までのCSC（コミュニティSC）、それ以下のNSC（ネイバーフッドSC）に分類される。近年出店が多いイオンモールやららぽーとがRSCに分類され、昔のGMSがCSC、スーパーマーケットを中心にしたSCをNSCと考えればわかりやすい。イオンモールは公式に売上を発表してないが、ららぽーとの2023年度売上では、ラゾーナ川崎883億、東京ベイ628億、エキスポシティ519億、富士見514億、豊洲488億と大きな売上になっている。イオンモールはレイクタウンを別として近年500億以上の施設はほぼないか、少なくなってきていると思う。現状専門店の主な出店場所はここになる。ただ食品以外のイオンのGMSに魅力がなくなっており、さらにモール出店過多エリアでは2階、3階の空床が多くなっている。ターゲットが合えば出店交渉も進みやすいのではないだろうか？それでもあるレベルの出店費用は必要になる。

現状、イトーヨーカドーや西友の売却などがあるGMSはもう成り立ってはいない。建物も老朽化している。逆にSMは生活必需品であり各社しのぎを削っている。出店も多くなっている。つまり、CSCの衰退とNSCの活性化が現状では進んでいる。ただ数多くのCSCは既存のGMSで残っており、今後どんどん改廃が進んでいくと思われる。

このブログでも書いているが、近年、RSCは出店過多で本来の商圏（車30分圏）内に競合SCが乱立しており、各モールのショップＭＤも大きな変化がないため、完全に狭商圏化している。所謂RSCのCSC化を感じている。逆に現状のCSCの改廃を進めれば、中途半端なRSC並みの売上は十分可能なのではないかと感じる。さらに活性化してきているＮＳＣはその近辺に大型専門店を呼び込むことで大きな商業集積にもなっていく。

近年少しずつ商業施設の変化が出てきており、今後の小売専門店の出店場所も変わっていきそうな気がする。

■今日のDVD

近隣でもあり、営業状況が厳しそうな「イオンモール川口前川」の退店店舗が非常に多い。ＨＰを確認すると大型店舗の「ＧＡＰ」や「須原屋書店」をはじめ「バナナリパブリック」「ロデオクラウン」「アクシーズファム」「ヨギボー」など17店舗となっている。各テナントとの契約満了時期とも考えられるので2月度もさらに増えそうな気配はある。

日本のRSC（大型モール）は1981年に三井不動産が「ららぽーと船橋」を開業したのがスタートだと言われている。ただ、その後のららぽーとは2004年の「ららぽーと甲子園」までRSCを作っていない。私は、その後イオン（ジャスコ）と三菱商事とで設立されたデベロッパーの「ダイヤモンドシティ」が日本の大型モール（RSC）の基礎を築いたと思っている。今はイオングループでイオンモール（AM）となっているが、その最初のRSCがダイヤモンドシティ「キャラ」（現AM川口前川）である。イオンも単体で1999年にAM倉敷,2000年にAM成田、岡崎、高知をオープンさせているが、RSCとしての考え方は、その当時いろんな打ち合わせをした経験から、「ダイヤモンドシティ」があるべき姿を追求していたと思っている。

AM川口前川もすでにオープンから25年を経過しようとしており、建物自体の老朽化が感じられ、さらに増床を重ねてきた売場の使いにくさも顕著になってきている。そして従来想定された商圏にいろんな商業施設が出てきており、競合が激化している。致命的だったのは1.5Km圏に売り場面積5.9万㎡のAM川口がオープンしたことだと思う。もともとあった小型SCを増床させ2500台の駐車台数、150店舗でさらにAM川口前川にないシネマもある。ＡＭ川口は必ずしも成功しているとは思えないがＡＭ川口前川には大きなダメージはあったと思う。さらに５Km圏にはアリオ川口、AM北戸田、10Km圏にAM浦和美園、新都心コクーン、15Km圏にAM与野などの大型競合施設があり、20Kmまで広げると越谷レイクタウンやららぽーと富士見など国内最大級の商業施設がある。すべてAM川口前川の後発であり、商圏がどんどん狭められている。さらにテナントMDも苦しんでおり、狭商圏化と老朽化で、新しく買いやすくなった他のRSCに流れてしまっている。そのため厳しくなったRSCの特徴の「その他、サービス」業種のテナントがどんどん増えていっている。

RSCの創成期から見ているが、RSCの寿命は30年くらいのような気がする。特に日本では中心になるイオンモールの劣化が目に付く。2000年代前半にオープンし好調だったイオンモールは、もうピークの7掛け以下の売上になっていると思う。近年は、規模に走っているのか出店数が多く、AM同士のバッティングも多くみられる。上記したAM川口前川の20ｋｍ圏でもＡＭでの競合が４SCもある。2核1モールでほぼ似たような構造であり、ＭＤも大きな変化はない。変化のないＭＤには安定感はあるが、新鮮なイメージは見えない。「ららぽーと」が新鮮に見えるのは、SCの環境コストも高く、MDも新鮮味があるからだ。そのため、商圏内にあるAMとの差別化が明確になっている。（出店計画は意図的にかどうかわからないがAMより少ない。）つまりAMは、MDも標準化されており、環境レベルも同様で面白みがなくなっている。前述した「ダイヤモンドシティ」にはMDや環境にも冒険的なことや面白さがあったような気がする。デベロッパーという意識が強く、小売業とは違う感性が見えたということかもしれない。「ららぽーと」もやはり同じ匂いはする。

GMSもそうだが「利益」に走るあまり、面白みがなくなっていく。冒険にはリスクが伴う。リスクを持つ反面、鮮度はあがる。余談になるが、以前絶好調だった関西のあるAMのGM（支配人）に出店依頼した時に「このAMは梅田のルクアと同じくらいの売上ですよ。」と全く相手にされなかったことを思い出す。その同時期に西宮ガーデンズの部長は店を見に来てくれた。出店はかなわなかったが姿勢の違いは感じた。

RSCは間違いなく衰退期に入っている。もう一度新しいものを作り出していく気持ち、今あるべき理想の商業施設を作り出す熱意を持たないと、どんどん寿命は縮まる。

イオンモールからイオンのGMSを追い出すくらいの気概は欲しい。

■今日のBGM

この2年間、小売業を外から見てきて痛感することは、「消費者の完全２極化」ということになる。そして、おそらく中間層は完全に値頃感に流れていると感じる。そして、中間層はアッパーには向いていない。ＳＭは値段の切り口で売上が上下しており、値頃感が一番の切り口になっている。衣料雑貨に関しても「ユニクロ」や「ニトリ」の値段が標準にされている。一方、百貨店は今年1月～7月で、インバウンド売上は前年比150.4%と大幅増にもかかわらず、トータルでは98.7％と前年数字を割り込んでいる。百貨店の国内需要は大きく落ち込んできており、アッパー層自体も大幅に減少していると感じる。

通貨の価値を見ても、円安傾向は続いており、将来的にも流れの変化は見えない。現状の流れはしばらく変わらないと見るのが普通の見方だと思う。つまり中間層のボリューム志向の流れは続いていく。

その流れもあり、2024年度はイトーヨーカドーのGMSの解体につながったが、25年度はGMS業態の存続がジャッジされる年になる。量販店業界でイトーヨーカドーと双璧であるイオンの2024年度中間決算を見ると、営業利益トータル986億のうち、金融Gで274億、デベロッパーGで273億、ヘルス事業で184億、専門店事業で141億となっており、その４Gで営業利益の88.4%を占めている。主要事業に中ではGMS事業が－82億で唯一の赤字でさらに前年より－117億という状況になっている。

創業者一族がまだトップにおり、さらに「物言う株主」も多くなさそうな状況では、なかなか祖業であるGMSをなくすことは難しいかもしれないが、外部から見ていてもGMS事業の厳しさはわかる。GMSでの食品事業を好調なSM事業グループと合流すれば、多く改善効果が出ると思う。おそらく赤字の衣料G,住居Gを解体し、GMS事業を見直すことでグループの収益は大きく改善する。そして今後苦戦が予想される国内デベロッパー事業（郊外モール事業）でも、GMSをなくすことでプラス要素での改善ができる。冷静に見れば、もう大型モールにGMSの存在価値はない。

それに絡んで、ヨーカドーの跡地の活用についても話題になっているが、GMSの跡地問題が活性化する。現状話題が多いSMの流れに合わせて、「SM＋大規模専門店」中心のCSC（コミュニティSC）、NSC（ネイバーフッドSC）の開発が進んでいくと予測する。イオンモールが先行する大型モール（RSC）が標準化されており、テナントMDも新鮮さがなくなってきている状況下、価格競争が活発で話題の多いSMを主人公とした環境づくりが注目される。GMS跡地を活用しての「SM＋マグネット要素の強い専門店」などのSCの開発が進んでいくと思われる。もうすでに「ユニクロ」や「無印」はRSC以外にも目を向けており、「アダストリア」もヨーカドーとブランド開発をしている。特にGMS撤退跡地の活用にはコスト的にもハードルは高くなく、現状のRSCの「いいとこどり」をすれば高効率なSCに変わることも可能だと思う。

百貨店については、その存続はもう大都市だけになり、地方都市にあった百貨店は百貨店でなくなっている。百貨店の定義自体がもう見えなくなっており、地方百貨店の「高級GMS化」が進んでいる。百貨店が高級ブランドのある店と定義するのであれば、どのブランドがあれば百貨店なのだろう？まだ「ヴィトン」のある店は多いが「エルメス」などは調べてみれば11都道府県にしかない。おそらく地方都市の中心市街地の百貨店への求心力は弱まり、地方は郊外モールが地域一番店になっている。

消費者の2極化はどんどん進み、ボリュームゾーンへ志向はどんどん増える。それに合わせて業態の勢力図は大きく変わる。

■今日のBGM