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顧客ターゲットを間違えると、絶対商売は成功しない。

マイカルが倒産し、イオンに吸収されたとき、岡田社長(現会長)がマイカル幹部社員に訓話をした。 「イオンはELP(エブリデイロ-プライス)を突き進んでいきます。」と宣言した。自分としてはそれが退社のきっかけになったのだが、すごいと思った。

量販店のオーナーは、量販店オーナーから脱皮したいのか、グレードアップを進めたがる。ニチイをマイカルに変えたし、ユニーはアピタに変わった。百貨店志向もあり、ダイエーは「プランタン」を、西友は「西友西武」を展開していたし、イオンも「ボンベルタ」、マイカルも「ダックシティ」を持っていた。

バブル期ぐらいから、商品をグレードアップ(単価アップ)させ、絶対不可能な「好感度値頃」を言い出した。イトーヨカドーでさえ伊勢丹のバイヤーを招き入れ、商品感性を上げようとした。(百貨店のバイヤーと量販店のバイヤーは全く業務内容がちがうので、成功するとは思わなかったが・・・)

そういう状況の中での「ELP」の宣言は大変重いものだと思う。

その後、イオンはどう変わったか?「イオンスタイル」と題したコーナーを作って、高級ブランド(オロビアンコなど)を品揃えし、感度アップ?をしたりして「ELP」には、ずいぶん遠ざかっていった。昔のマイカルを見るようだった。その間に衣料では「ユニクロ」「GU」など子供カテゴリーでは「西松屋」、住関連では「ニトリ」などが増大し、価格志向の面で完全にイオンの衣料、住関連は後手に回った。

「ELP」を突き進んでいれば、完全にイオンが独り勝ちだったと思う。

GMS衰退はGMSが勝手にお客様を見失ったことが、一番大きな要因だと思っている。

いろんな業種にも同じことが言える。今モールに入店している各社も想定顧客ターゲットと、モールに来ているお客様の実際のターゲットとが違っているのではないだろうか?イオンモールやららぽーとがモールを作り始めたころは、近隣の行きやすい施設にグレード感のあるショップが入っていて新鮮だったこともあり活況を呈していた。20代、30代をターゲットにしていたブランドは次々に姿を消し、ブランドも消滅している。

かつて「ナチュラルビューティベーシック」というブランドの販売代行をしていたことがあった。当時のサンエーインターナショナルの「ナチュラルビューティ」のディフュージョンバージョンで、今でもSCではメインの場所にリーシングされている。当時は20~30代だったターゲット年齢が、20年経過し、顧客も同じように年を取り、ヤングミセス~ミセスが中心顧客になっているように見える。それでも各SCではメインの場所にある。

 モールのターゲット年齢はヤングミセス~ミセス(40~60才)なのだろうか?

 モールもブランドも顧客ターゲットがずれてきている。

 自分でも店を持ったが、グレード感のある商品を仕入れたりすると、数人のトレンドリーダーは興味を持つが、最終的には売れ残る。やはり中心顧客の目線を崩すと、営業数値に現れてくる。

 顧客ターゲットを分析しよく知ることが、商売成功の要因だと思う。

 今日のBGM

現状のショッピングモールのテナントリーシングについて

この3年間のコロナ不況で、小売業は大きなダメージを受けた。出店投資を大幅に削減し、内向きの戦略をとらざるを得なかった。

その状況下、退店要請、賃料削減要請がありモール自体も苦境に転じている。

1.もともと高い賃料で出店していた小型区画(20~50坪)の退店が多かった。小型区画の代替えテナントの賃料相場が下がり、賃料収入がダウンしていっている。

2.モールは集客力があり、出店希望もある大型カテゴリー物件の出店を進めている。これは空床区画がカバーできる代わりに、賃料が下がり、なおかつデベロッパー負担の工事費用が大きくなる。一般的に区画が大きくなればなるほど、坪賃料は下がり、大型区画になると、歩率のみや、安い固定賃料になるケースが多い。

3.賃料収入を意識すると、高い利益率のカテゴリーの出店が増える。携帯ショップが乱立しているモールも多い。

4.一般的にアンカーテナント(大型テナント)も含めてカテゴリーでまとめてリーシングするが、カテゴリーと異なるテナントもリーシングしなければならない状況になっている。(例えばファッションの中に他業種が入るなど。)

大型カテゴリーが増えれば、店舗数が減るのでバラエティ感がなくなるし、携帯ショップが多くなると、雑多感があり、押し売り感も強くなる。つまりテナントに対する魅力がなくなってきているのが現状だと思う。

4月にオープンした、「イオンモール豊川」、「ららぽーと門真」も現状見てはないが、上記した傾向が見てとれる。「豊川」の3階の東側はカテゴリーが混在しており、携帯ショップも多い。「門真」は旧「鶴見アウトレット」をうまくはめ込めて良くはなったが、3階のリーシングに苦労の跡が見える。(賃料の問題で、ららぽーとが本来取り組まないだろうテナントが数件入店している。ただ「バーニーズ」のアウトレットがほぼ都心に出ているのは驚く。)

もう建築コストを考えても、3層のモールを作る必要はないと思うし、既存のモールについては、おそらく近い将来大きな問題が発生すると思う。

■今日のBGM

国内のショッピングモールはすでに飽和状態

ショッピングモールにはRSC(リージョナルSC)CSC(コミュニティSC)NSC(ネイバーフッドSC)があるとされ、規模、商圏で区分されている。ここで言うショッピングモールとはRSCとして理解してほしい。RSCとは定義では4万㎡以上、25㎞商圏となっている。GMS,SMを核としたモールだが、主なテナントはほとんど類似している。衣料では、ユニクロ、GU、グローバルワーク、ライトオン、雑貨の無印、ニトリ、靴のABCマート、大型家電、シネコンなど。ファミリー顧客をターゲットにしているから当然似てくる。

最寄り駅(武蔵浦和駅)15Km圏内に、8か所ある。簡単にまとめてみる。

・イオンモール北戸田   距離3.3Km規模4.4万㎡ シネコン、GU,家電なし

・イオンモール川口前川  距離6.3Km規模6.6万㎡ シネコンなし

・コクーンシティ     距離6.7Km規模4.7万㎡ 全てあり

・イオンモール与野    距離8.0Km規模5.2万㎡ シネコン、GU、ニト      リ、GWなし

・イオンモール川口    距離8.3Km規模5.9万㎡ GU,ニトリ、GWなし

・イオンモール浦和美園  距離10.7Km規模6.2万㎡ ニトリなし

・ららぽーと富士見    距離11.2Km規模8.0万㎡ 全てあり

・ステラタウン      距離11.2Km規模5.4万㎡ シネコン、ニトリ、GWなし

思いつくだけで8件、さらに規模が小さいがアリオ川口やララガーデン、イオンモール上尾なども15Km圏内にある。距離17.9Kmで越谷レイクタウンもある。

さて、どうやって差別化するのだろうか?上記SCでまずまず成功していると思えるのは、レイクタウンは別とすると、コクーンシティ、ららぽーと富士見、イオンモール浦和美園かと思われるが、イオンモール内、ららぽーと内で突出しているわけではない。

2000年イオンモール川口前川が「ダイアモンドシティキャラ」としてオープン時には上記の競合は全くなく、独占状況であり、日本で指折りのSCだったことを考えると、完全に過多状態になっている。

広域から集客することで成り立つモールが、完全に狭商圏化してきている。当然人口は増えるが今のモールが昔のGMS化しているように思える。1970年から1980年代のGMS出店ラッシュ時と似ている。

大型モールの個性もなくなってきており、わざわざ感は全くなくなっている。まして俗にいう「中流」層が経済的に厳しい状況になってくれば、もっと今後は見えてこない。「上流」層の百貨店(高級品)志向は強まるし、「中流」層も利便性を考えたNSCやSM(スーパーマーケット)に流れていくのは間違いない。現状もショッピングモールもNSCとしての機能が最も多いのではないかと思う。

今後の商業施設、特にショッピングモールの動向は注目していく必要がある。

■今日のBGM

ふかや花園アウトレットモール

 先月「アウトレットバーゲン」のCMを見て行ってきた。

 いろんな商業施設にも、アウトレットにも足を運んだことがある。このアウトレットモールはもともと「チェルシー」の流れを持つ三菱地所が開発運営しているモールで、他のアウトレット(三井やイオンなど)よりショップMDのグレード感は高い。プレミアムアウトレットとうたっている。私自身もアウトレットモールでは一番信頼性が高いと思っている。20年位前出店依頼をしに行ったときは「日本にはそんなに出店の余地はない」と言っていたが・・・

 感じたことを,以下に述べる。

1.プレミアムブランドが少なすぎる。

 女性客を呼び込むべく服飾系のプレミアムブランドが少なすぎる。

2.もう日本のセレクトショップのアウトレットには全く魅力がない。

 「UA」「ビームス」「ベイクルーズ」も商品の魅力は全くなく、お客様にもアウトレット用の商品と完全に理解されている。集客があれば当然そのお客様向けの商品を作るのは普通のことだが、あまりにも多すぎる。「ビームスハート」「アデイインザライフ」などアウトレットMD商品に魅力はなく、「ユニクロ」や「無印」で十分対応できる。昔はセレクトアウトレットに「ソブリン」や「ディストリクト」もあって探す楽しみがあった。

3.店舗数が他のアウトレットに比べて圧倒的に少ない。

 コロナで小売業が疲弊しているときのテナントリーシングであり、さらに首都圏近郊ということもあり集まりにくかったのではないか?プレミアムアウトレットでも「御殿場」は293店、「りんくう」は270店「三田」220店、近隣の「佐野」でも180店ある。それに比べて137店は完全に見劣りする。第2期、第3期を見据えての店舗数だと思うが・・・

4.打ち出しは「買い物+環境」。

 当然そうなるが、ショッピングに魅力がなければ、再来店は難しそうな気がする。

 ということで、ショッパーを持ったお客様は少なく、買い物には少し残念なモールのような気がする。個人的には30年以上好きな「ストーンアイランド」があってうれしかったが、完全に売れ筋の色欠けだらけできびしそうだった。

 少し不満だったので、足を伸ばして「佐野プレミアムアウトレット」に向かった。車で1時間ちょっとで着く。(完全に商圏がかぶっていると思うが・・・)         さすがに認知されているだけあって、お客様はふかやの倍ぐらいおり、ショッパーを持った目的客も多い。

 「グッチ」や「ボッテガ」「フェラガモ」などには女性客が多く、すごい賑わいだった。売れ筋の色は少なく、「グッチ」では値引きしないコーナーもきちんと作ってあった。それでも買う意欲のあるお客様は多く、売れているように感じた。完全にお客様の2極化は進んでいると感じる。(中流の減少)

 他のショップもぶらぶら見たが、アウトレットに来て「この値段?」という商品も多く、メーカーの思いも感じた。つまりアウトレットは「処分する場所」ではなく「売上、利益を稼ぐ場所」になっているのではないかということだ。おそらくこの時期どこのSCや地方百貨店より集客があり、「買う気」のあるお客様が集まっていれば当然そう考える。ま、祭りで、高い「たこ焼き」や「お好み焼き」が売れるのと一緒の理屈だが、今後それがいつまで通用するかも疑問だ。

 久々に強行軍だったけど、面白かった。ちなみに買ったのはインポートブランドの色、サイズ切れの残りの1着70%オフの商品1点だけでした。・・・「いやな客」。

                      ■今日のBGM                                                                

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