大型モール（RSC）のリーシングについて、今後やっていくべきことを書こうと思っていたのだが、全く文章が続かない。現状の環境下では、新しい個性あるテナントのリーシングは非常に難しい。RSCはもう行き詰っているのかなと思う。

現状RSCでは今までのGMS（総合スーパー）の役割のウエイトが上がってきたのではないだろうか。つまり、生活必需品を買いに行くのが大きな目的になってきていると感じる。そして、もともとGMSの取扱い業種が自主売場からテナントに取って代わっただけという風にも考えられる。食品は自営もしくは大型テナント、衣料品は「ユニクロ」に、雑貨が「無印良品」に、その他は大型カテゴリーである「住居品」「家電」のテナントに変わっていっている。昔はGMSが1社で構成していたのを各カテゴリーの強者での集積に変わったというだけのことだ。つまり現状のGMSに食品以外の売場は必要なくなっている。特にイオンモールはGMSが必要ないということに早く気が付くべきだ。余談だがイトーヨーカドーが「GMSをCSC（コミュニティSC）に変革する」といったのはこれを指している。

そしてRSCの専門店ゾーンは、過去GMSの専門店に加えて、グレード感を持ったテナントや個性を打ち出した専門店を導入していった。これは地方駅前にあった百貨店やファッションビルが移設されたと考えればわかりやすい。そのため地方駅前商業の窮状化は進んでいった。ただ現状そのテナントラインアップ、取引先に大きな変化はない。

そういう中で、RSCが生まれた1990年代からの中心客層に大きな変化が出てきた。年齢別人口構成が大きく変化している。以前書いたが、国内の人口は30年前と比べると98.1％と微減だが、60歳以上は181.5%と大幅に増加しており、人口構成比は19.3%から35.4％となっている。高齢化は顕著で、おのずと個性化された商品より生活必需品への消費は増えていく。

そうなると、差別化ができるテナントへのリーシングが非常に難しくなっている。大型カテゴリーのテナント導入を優先するあまり、適切な環境へのリーシングが難しくなり、さらに賃料面も優遇できなくなってきている。つまり大型区画、低賃料でのカテゴリー導入のひずみが出てくる。差別化できるテナントは、高年齢化が進む中、中心ターゲット層が減少しており、よりマイナー化が進んできている。ただそのテナントがあるだけでそのSCのテナントへの評価は上がり、SCの価値も上がってくる。そして、そういうテナントはどんどんRSCから消えていっている。

現実的な目でRSCを見てみると、ららぽーとは大都市圏での出店が多く、地方百貨店化しているように見える。トレンドへの取り組みも随所に見られる。その反面、立地的に大都市周辺でしか成り立たないのではないかとも思っている。つまり出店立地が限られてくる。

イオンモールはGMSを続ける限り、RSCではなく大型SCとしての位置づけになる。現状も規模の大小以外、各SCのテナント揃えはほとんど変わらない。さらに商圏の重なりが多く、大きなＧＭＳとしてのニーズになり、自社間での競合となっている。小売業を生業としてきたイオンの社長が「これまでデベロッパーやドラッグストア、総合金融業で得た利益を小売りが相殺してきた」と言っている。もうそろそろGMSに見切りをつける時期だと思う。

そうこう言っているうちに、RSCも衰退期に入ってしまっている。

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