投稿者: retailjam (2ページ目 (20ページ中))

今の商業施設を別の角度で分類してみる。嗜好品の比重によって分けてみたい。

最も比重が高いのは、都心部にある百貨店になる。従来の百貨店はもう都心部にしかなく、地方百貨店はこのくくりには入らない。次に都心の専門店中心のビルで駅ビルもこの中に含まれる。ファッションビルがなくなりそのターゲットも取り込むが、ここも都心部に限られてくる。都心以外の地方百貨店で上位ランクのお客様はもう地方では買わず、都心百貨店を利用する。つまり嗜好品を購入する層は大幅に減っている。

RSC（大型モール）は明らかに「ららぽーと」のテナントリーシングが他のモールより上回っている。「ららぽーと」がなく競合が少ない（所謂タヌキが出るような）エリアでは、大型モールの「イオンモール」などが昔の地方百貨店に近い立ち位置になっている。

その他のRSCは従来のGMSやSMと同様、食品と日用品など買い廻り品のニーズが高い客層になっている。RSCのSMの内容次第では強い個性を持つSMより集客力がなく、RSCの吸引力も弱まってきている。RSC内のGMS（例えばイオンモールのイオン）は差別化の要素もすでになくなっているように感じる。

つまり、嗜好品を求める客層は大幅に減り、デイリーユースの客層が大幅に増えている状況にある。

衣料品や生活雑貨の専門店の中には、近年SCの集客に頼らず自社のMDだけで売上を確保できる自信を持った専門店が多く出てきている。つまり、「ルミネ」でなくてもいいし「ららぽーと」でなくてもいい。その商業施設のターゲットでなくても、自社の商品が好きで来店してくれる顧客だけで商売できる、マイペースで出店を考える専門店が増えてきている。

「ユニクロ」は駅ビルの高層階の出店にメリットを感じなければ、駅周辺の路面店に出していくし、「無印」も近年はRSCの一角で規模感が合わなければ、自分の世界観が出せる場所で出店する。特に近年は両社とも「生活感のある顧客層」へもアプローチしている。もともとターゲットがフル客層だし、嗜好品の比重もない。そしてお客様を選ばない。そうなれば、来店頻度が高くデイリー性の高い商材が多いSMなどと共存することも、立地条件の高い都心部への出店と同様のメリットも出てくる。

RSCは一部の施設を除いては、狭商圏化している。駐車規模などのメリットは当然大きいが、利便性は低い。RSC出現まで中心だったGMSなどは、立地と大きさで再注目されるように感じる。リニュアルコストを抑えて、さらに前述してきたような生活感あるテナントミキシングができれば（必ずしもSCでなくてもいい。フリースタンディングでもいい。）十分に活性化できるように思う。そしてそうなれば、そこは、従来のいろんなSCへの出店より、魅力があるように感じる。

「ユニクロ」や「無印」さらに「ニトリ」などがＲＳＣから消えれば、さらにＲＳＣの魅力は弱くなる。そういった客層の幅が広いデイリーユースのテナントを呼び込めれば、RSCよりCSCのほうが魅力的になる。

専門店の出店場所は変化してくる。専門店は現状の既存店の動向に加えて、新規出店の状況を慎重に見定める必要がある。

■今日のBGM

「小売業はお客様を見て品揃えするのか、コンセプトを貫いて品揃えするのか」という内容でブログを書いていたのだが、出店する場所によってやはりＭＤも経費率も変わってくるので文章が止まってしまった。少し出店する商業施設の変化についてまとめてみたい。

まず、駅ビルか郊外の商業施設か路面店に分けて考える。

駅ビルは大都市か地方の中心都市しか売上は望めないだろう。2023年の売上データでは梅田ルクア883億、相鉄ジョイナス643億、ＪＲ博多598億、ルミネ新宿473億、エスト472億など大都市の駅ビルが上位を占めている。当然乗降客が多く、中心地にあるので賃料は高い。通勤客が多いのでキャリア層狙いとなる。そうなると出店するショップは大手アパレル系の直営出店や大手専門店が中心になる。出店コストも高いのでなかなか中小の専門店の出店は厳しく、出店ができても郊外都市の駅ビルしか想定できない。

路面店は大都市の都市部ではお客様が流れるが、郊外に行けばフリー客は少なくなる。わざわざ来店してもらえるような商品の品揃えでなければ、間違いなく成り立たない。さらに店舗イメージを上げなければならないので、内装や什器には金がかかる。近年は幹線道路沿いに、ユーズド系の大型店舗も見られる。

郊外の商業施設は敷地面積5万坪以上のRSC（リージョナルSC）と1.5万坪～5万坪までのCSC（コミュニティSC）、それ以下のNSC（ネイバーフッドSC）に分類される。近年出店が多いイオンモールやららぽーとがRSCに分類され、昔のGMSがCSC、スーパーマーケットを中心にしたSCをNSCと考えればわかりやすい。イオンモールは公式に売上を発表してないが、ららぽーとの2023年度売上では、ラゾーナ川崎883億、東京ベイ628億、エキスポシティ519億、富士見514億、豊洲488億と大きな売上になっている。イオンモールはレイクタウンを別として近年500億以上の施設はほぼないか、少なくなってきていると思う。現状専門店の主な出店場所はここになる。ただ食品以外のイオンのGMSに魅力がなくなっており、さらにモール出店過多エリアでは2階、3階の空床が多くなっている。ターゲットが合えば出店交渉も進みやすいのではないだろうか？それでもあるレベルの出店費用は必要になる。

現状、イトーヨーカドーや西友の売却などがあるGMSはもう成り立ってはいない。建物も老朽化している。逆にSMは生活必需品であり各社しのぎを削っている。出店も多くなっている。つまり、CSCの衰退とNSCの活性化が現状では進んでいる。ただ数多くのCSCは既存のGMSで残っており、今後どんどん改廃が進んでいくと思われる。

このブログでも書いているが、近年、RSCは出店過多で本来の商圏（車30分圏）内に競合SCが乱立しており、各モールのショップＭＤも大きな変化がないため、完全に狭商圏化している。所謂RSCのCSC化を感じている。逆に現状のCSCの改廃を進めれば、中途半端なRSC並みの売上は十分可能なのではないかと感じる。さらに活性化してきているＮＳＣはその近辺に大型専門店を呼び込むことで大きな商業集積にもなっていく。

近年少しずつ商業施設の変化が出てきており、今後の小売専門店の出店場所も変わっていきそうな気がする。

■今日のDVD

近隣でもあり、営業状況が厳しそうな「イオンモール川口前川」の退店店舗が非常に多い。ＨＰを確認すると大型店舗の「ＧＡＰ」や「須原屋書店」をはじめ「バナナリパブリック」「ロデオクラウン」「アクシーズファム」「ヨギボー」など17店舗となっている。各テナントとの契約満了時期とも考えられるので2月度もさらに増えそうな気配はある。

日本のRSC（大型モール）は1981年に三井不動産が「ららぽーと船橋」を開業したのがスタートだと言われている。ただ、その後のららぽーとは2004年の「ららぽーと甲子園」までRSCを作っていない。私は、その後イオン（ジャスコ）と三菱商事とで設立されたデベロッパーの「ダイヤモンドシティ」が日本の大型モール（RSC）の基礎を築いたと思っている。今はイオングループでイオンモール（AM）となっているが、その最初のRSCがダイヤモンドシティ「キャラ」（現AM川口前川）である。イオンも単体で1999年にAM倉敷,2000年にAM成田、岡崎、高知をオープンさせているが、RSCとしての考え方は、その当時いろんな打ち合わせをした経験から、「ダイヤモンドシティ」があるべき姿を追求していたと思っている。

AM川口前川もすでにオープンから25年を経過しようとしており、建物自体の老朽化が感じられ、さらに増床を重ねてきた売場の使いにくさも顕著になってきている。そして従来想定された商圏にいろんな商業施設が出てきており、競合が激化している。致命的だったのは1.5Km圏に売り場面積5.9万㎡のAM川口がオープンしたことだと思う。もともとあった小型SCを増床させ2500台の駐車台数、150店舗でさらにAM川口前川にないシネマもある。ＡＭ川口は必ずしも成功しているとは思えないがＡＭ川口前川には大きなダメージはあったと思う。さらに５Km圏にはアリオ川口、AM北戸田、10Km圏にAM浦和美園、新都心コクーン、15Km圏にAM与野などの大型競合施設があり、20Kmまで広げると越谷レイクタウンやららぽーと富士見など国内最大級の商業施設がある。すべてAM川口前川の後発であり、商圏がどんどん狭められている。さらにテナントMDも苦しんでおり、狭商圏化と老朽化で、新しく買いやすくなった他のRSCに流れてしまっている。そのため厳しくなったRSCの特徴の「その他、サービス」業種のテナントがどんどん増えていっている。

RSCの創成期から見ているが、RSCの寿命は30年くらいのような気がする。特に日本では中心になるイオンモールの劣化が目に付く。2000年代前半にオープンし好調だったイオンモールは、もうピークの7掛け以下の売上になっていると思う。近年は、規模に走っているのか出店数が多く、AM同士のバッティングも多くみられる。上記したAM川口前川の20ｋｍ圏でもＡＭでの競合が４SCもある。2核1モールでほぼ似たような構造であり、ＭＤも大きな変化はない。変化のないＭＤには安定感はあるが、新鮮なイメージは見えない。「ららぽーと」が新鮮に見えるのは、SCの環境コストも高く、MDも新鮮味があるからだ。そのため、商圏内にあるAMとの差別化が明確になっている。（出店計画は意図的にかどうかわからないがAMより少ない。）つまりAMは、MDも標準化されており、環境レベルも同様で面白みがなくなっている。前述した「ダイヤモンドシティ」にはMDや環境にも冒険的なことや面白さがあったような気がする。デベロッパーという意識が強く、小売業とは違う感性が見えたということかもしれない。「ららぽーと」もやはり同じ匂いはする。

GMSもそうだが「利益」に走るあまり、面白みがなくなっていく。冒険にはリスクが伴う。リスクを持つ反面、鮮度はあがる。余談になるが、以前絶好調だった関西のあるAMのGM（支配人）に出店依頼した時に「このAMは梅田のルクアと同じくらいの売上ですよ。」と全く相手にされなかったことを思い出す。その同時期に西宮ガーデンズの部長は店を見に来てくれた。出店はかなわなかったが姿勢の違いは感じた。

RSCは間違いなく衰退期に入っている。もう一度新しいものを作り出していく気持ち、今あるべき理想の商業施設を作り出す熱意を持たないと、どんどん寿命は縮まる。

イオンモールからイオンのGMSを追い出すくらいの気概は欲しい。

■今日のBGM